La incertidumbre económica va a diluirse a lo largo de los próximos meses para iniciar un periodo de estabilidad, debido a que los tipos de interés tocarán techo, por lo que dejaran se subir, y la inflación estará en un proceso de corrección. En el mercado inmobiliario se prevé el incremento de operaciones debido al capital retenido en los últimos años. Estas fueron algunas de las conclusiones optimistas que pudieron sacar los 10.467 profesionales que asistieron a la segunda edición de The District, el evento europeo de ‘real estate’ dirigido a todos los actores de capital, que se celebró entre los días 20 y 22 de septiembre en Barcelona.

En The District internivieron directivos de importantes compañías de capital a nivel mundial, para hablar de la industria en torno a los retos económicos, políticos y sociales del momento, con el foco puesto en la inflación y los tipos de interés. En este sentido, Adolfo Favieres, Managing Director de Blackrock, aseguró que se está percibiendo “el final de las subidas de interés y el inicio de los ajustes de precios, por eso ahora es el momento de mirar hacia todo lo relacionado con los activos ‘living’”.

Sobre uno de los ejes de la cumbre, los criterios ESG (Environmental, Social and Governance), Favieres admitió que la sociedad está pidiendo a todas las empresas “que tengan un propósito social, por ello, solo las que consigan tener un impacto perdurarán en el futuro, y para ello, las certificaciones están siendo ya clave”. En el mismo sentido se pronunció Borja Goday, CEO de Servihabitat, al afirmar que “el ESG forma ya parte del proceso de toma de decisiones. Tenemos que afrontarlo porque es una exigencia de los inversores y ha llegado para quedarse”.

Ana Estrada, MD Merchant Banking – Europe Real Estate Investments de Goldman Sachs International, afirmó que “la inversión en sostenibilidad es también una cuestión de negocio ya que, por ejemplo, un arrendatario puede llegar a ahorrar un 10% con el ahorro de energía por lo que podría asumir un aumento del 10% en el alquiler”.

Activo de oficinas

Poniendo el foco en el activo de oficinas, que están en el punto de mira de los inversores actualmente por el momento incierto que viven, el directivo de Blackrock puso énfasis en la diferencia entre el mercado de Estados Unidos y Europa. En el territorio norteamericano “se está pidiendo a los empleados que vuelvan a las oficinas y, por ello, se necesitan espacios adecuados que motiven a los trabajadores a ir cada día”, y Favieres matizó poniendo de relieve la experiencia de usuario “para que incrementar la concurrencia a las oficinas y que suban de valor”.

Enrique Martínez Laguna, Executive Managing Director de CBRE Spain, se mostró contundente señalando que “el fin que algunos anuncian [de las oficinas], no va a suceder. Las compañías que están volviendo a la presencialidad suponen una gran oportunidad para los edificios”. Un argumento al que se le sumó Carmina Ganyet, Corporate Managing Director de Inmobiliaria Colonial, quien matizó que “hay que identificar el producto adecuado y reconvertirlo en un destino de experiencia. Esto significa tener las ‘comodities’ pertinentes en la oficina o un diseño más flexible”.

Mejores inversiones

Siguiendo con el potencial de los diferentes ‘asset classes’, Paul Brennan, Managing Director, CoHead of Real Estate King Street Capital Management, destacó el ‘student housing’, “un segmento dentro de los alternativos que tiende a resistir muy bien los periodos de recesión, ya que la gente cada vez asiste más a la universidad y lo hace durante más tiempo, por lo que la demanda aumenta”. Por su parte, Xavier Güell, Head de CBRE Barcelona, comparó el primer periodo de 2023 con 2018 y 2022, para decir que “los activos ganadores han sido residencial, hoteles y sanitario (healthcare)”.

Dominique Moerenhout, CEO de EPRA, reconoció que “tras la dureza del 2022, el Listed Real Estate ha demostrado ser resiliente”. Y argumentó que el año pasado “todos los sectores tuvieron cifras negativas, pero en 2023 el retail, el industrial y el residencial volvieron a los datos positivos”. Además, apuntó como factores de éxito para el crecimiento del inmobiliario en Europa: “la colaboración público-privada, más eficiencia en los mercados de capital, ampliar la base de inversores hacia los generalistas, así como de renta variable y minoristas”. Sobre las las previsiones económicas, Moerenhout espera que la inflación descienda “al 5,3% en 2023, al 2,9% en 2024 y al 2,1% en 2025”. Esto pondría al mercado europeo cotizado inmobiliario en una situación de “enorme potencial de crecimiento”, indicó el experto. Y por ello reconoció que “los inversores son estratégicamente positivos en el sector, pero tácticamente prudentes”.

Martínez Laguna, por su parte, situó como los activos con más potencial actualmente a: “data centers, healthcare y student housing”. En estos ‘assets’ la oferta es casi del 100% porque “están creando el mercado ahora, de forma que el riesgo de falta de crecimiento en alquiler no existe”, señaló. Y por su parte, Ganyet dejó el siguiente consejo: “tenemos que conseguir liquidez e intentar estar en una posición de fortaleza. También saber entender y jugar con las nuevas tendencias en crecimiento, reconvertirse al verde y ser muy selectivo”.

Andrew Burrell, Chief Property Economist de Capital Economics, gurú financiero especializado
en gestión de carteras, desarrollo inmobiliario, administración de activos, previsiones y análisis de
mercado, habló sobre cuál será el futuro de los rendimientos inmobiliarios en la zona euro, y admitió que “es probable que los rendimientos sigan subiendo en los próximos meses”, aunque “debemos fijarnos en donde estarán en 5 años para saber dónde invertir”. En referencia a las subidas de los tipos de interés, Burrell estimó que “están cerca de su pico, pero no van a caer mucho en los próximos cinco años”.

Mercado nacional

Sobre el mercado nacional, el CEO de CBRE en España, Adolfo Ramírez-Escudero aclaró que “España no está en una burbuja del mercado”. “Nos encontramos ante una nueva década, en la que habrá más competencia, pero también más oportunidades de crear valor”. Y auguró que, probablemente, la recuperación definitiva la veamos el año que viene. Ramírez-Escudero ha querido dejar su predicción sobre el impacto de la IA en el Real Estate: “la evaluación será la gran beneficiada por esta tecnología. Podremos realizarla de una forma más rápida, con menos costes y con un mejor análisis de las ubicaciones basándonos muchos más en datos objetivos”.

Saïd Hejal, Partner & CEO de Kronos, puso el foco en Madrid: “una de las capitales de más crecimientos en Europa Occidental, con más de 10.000 viviendas nuevas al año”. Además, destacó el talento en arquitectura de esta ciudad, “algo que debemos aprovechar para dejar un legado para el futuro con edificios más sostenibles diseñados por estos arquitectos”.

La rehabilitación y la flexibilización de usos

Ante la falta de suelo – una de las principales problemáticas a las que se enfrenta el sector – algunos ponentes se refirieron a la rehabilitación como solución. David Vila, CEO de Renta Corporación, señaló que, “necesitamos abordar una rehabilitación urbanística que se aplique en la nueva mentalidad de la población y su concepto de ciudades”. “La sociedad tiene necesidades diferentes y hay que darles respuestas”, indicó. Asimismo, Vila invitó a una reflexión sobre los aprendizajes que puede extraer el sector de la crisis sufrida en 2008, ya que pare él “la consecuencia más positiva ha sido la profesionalización del sector, en todas las áreas de negocio”.

Otra solución para la falta de suelo fue expuesta por David Martínez, CEO de AEDAS Homes, poniendo el foco en la “necesaria flexibilización por parte de la administración para otro tipo de usos”. En este sentido, prevé la próxima creación de “más verticales y nuevos modelos de vivienda, como el coliving o el student living, construidos en suelo no residencial”.

Reto de la vivienda asequible

Sobre la vivienda asequible, los ponentes pusieron sobre la mesa los principales factores que están afectando a su lento desarrollo, y dibujaron la hoja de ruta que se debería seguir para desbloquear esta situación. Para Miguel Acosta, Corporate General Counsel de Anticipa Real Estate/Aliseda Inmobiliaria, “tenemos una situación de emergencia de vivienda. La población todavía está notando la crisis económica de 2008, así como de la pandemia. Mucha gente que ya era vulnerable antes, ahora lo es más y tenemos que ofrecerles un servicio que se adapte a sus necesidades, uno realista”. Sin embargo, añadió que, “la administración pública no ha sabido responder a esta situación ni para compra ni alquiler, y como consecuencia se ha producido una subida de las rentas de los hogares”. Como solución señaló la necesidad de “aumentar la oferta de propiedades con un modelo social o asequible, y moderar los precios”. En España, “todavía estamos muy por debajo de la UE en términos de vivienda asequible. Pero la solución no es llevarlo todo al sector privado, se debe crear una colaboración entre el sector público y el privado”, indicó.

Sobre este tipo de relación también se pronunció Juan Gomez Vega, Managing Director and Head of Southern Europe de Deutsche Finance International, “estoy emocionado por ver la nueva colaboración entre el sector privado y el público que creo que tendrá un buen futuro”. Además, ahora se está aprovechando “la oportunidad de compra de viviendas para venderlas a un precio más asequible, en localizaciones muy bien posicionadas en grandes ciudades, así como venderlas a gente joven en un corto periodo de tiempo”.