La expansión de la Inteligencia Artificial (IA) y sus funcionalidades están impulsando el auge de los centros de datos para albergar la amplia cantidad de información que se genera. Según datos de Savills, se estima un alto número de construcciones de centros de datos en el continente de aquí a 2028, una tendencia que podría estar relacionada con el pronóstico de incremento del uso de la IA de un 15,9% hasta 2030. The District 2024, la mayor cumbre del Real Estate en Europa diseñada por y para el capital, que tendrá lugar del 25 al 27 de septiembre en Barcelona, abordará el desarrollo de los data centers y proporcionará las claves y factores a tener en cuenta para valorar inversiones en este asset de la mano de expertos como Francisco Rivas, Director de Merlin Properties; Miguel Ochoa, Responsable de Strategy, Risk & Transactions – Real Estate en Deloitte España; David Hurtado, Director General de Quetta Data Centers; y Aina Maragall, Asociada sénior y especialista en derecho urbanístico de Cuatrecasas.

En el caso de España, y concretamente de Madrid, diversos aspectos declaran que el territorio está ganando peso en el panorama europeo, ya que dispone de la capacidad energética necesaria para dotarlos de funcionalidad, de una ubicación estratégica y del espacio físico para disputarle, de esta forma, la captación de inversiones a ciudades consolidadas como Londres, Dublín o Ámsterdam. De hecho, y de acuerdo con JLL, la capital española incrementará en un 54% su capacidad en data centers este 2024, sumando más de 160 megavatios, por lo que si se cumplen las previsiones se posicionará como el sexto mercado en Europa en esta esfera y como una de las regiones con un crecimiento más rápido.

Todo ello, en un momento en el que los rendimientos prime en data centers -es decir, que tienen el retorno esperado sobre unos activos que son de gran calidad- se sitúan en el 5-6% en el continente, con la proyección de que se mantengan estables durante la mayor parte del año, con un ligero movimiento al alza en los siguientes meses a medida que evolucione la dinámica del mercado.

Los movimientos alcistas son confirmados por otro informe de la inmobiliaria CBRE, que señala que los centros de datos crecieron un 20% – interanualmente – en el primer trimestre de 2024. Otro indicativo de la propensión positiva del activo es que, tal y como apunta la misma firma, en el segundo trimestre del ejercicio en curso la tasa de vacantes cayó por debajo del 10%, por primera vez en la historia, en un mercado clave como es el FLAP (Fráncfort, Londres, Ámsterdam y París), mostrando una vez más la fortaleza de la demanda.

El factor imprescindible para los data centers

Con el auge de los data centers aparece en escena otro factor: la energía eléctrica. Estos centros necesitan de unas buenas conexiones para poder funcionar correctamente y el reto principal es encontrar una ubicación idónea que pueda contar con este servicio esencial.

Actualmente, de acuerdo con la Unión Europea, se espera que en 2030 los centros de datos comunitarios representen el 3,2% de la demanda de electricidad, un 18,5% más que en 2018. En The District 2024 expertos de la talla de Elena Corredor, responsable de Desarrollo de Negocio de Sostenibilidad de Arcadis España y Portugal; Daniel Ponte, Director de la consultora sobre gestión tecnológica, Analysys Mason; Ramón Cubián, Director General de Suelo de la Comunidad de Madrid, o Juan Pedro Gravel, socio de Estrategia Tecnológica y Arquitectura en Deloitte, analizarán la situación de los centros de datos en el continente y expondrán las ventajas con las que cuenta España para acoger nuevos proyectos, puesto que el país se sitúa como una potencia energética, sobre todo, en el terreno de las renovables.

La sostenibilidad

Según datos del sector, un solo centro de datos puede llegar a consumir la misma energía que una ciudad de 80.000 habitantes, por eso a la hora de invertir en el activo, el capital considera una prioridad el aspecto de la sostenibilidad, siguiendo de esta manera los criterios ESG.

Al respecto, la consultora JLL señala que la sostenibilidad se ha convertido en un asunto prioritario para los operadores de los centros de datos. Entre las posibilidades que se exploran a fin de promover que cumplan con las certificaciones medioambientales está la reutilización del calor sobrante creado para trasladarlo a los entornos urbanos con el propósito de que se use como calefacción. La legislación en países como Alemania, que pretende reutilizar un tercio de la energía suministrada a esos recintos, ya comienza a debatirse en el continente.

Lo mismo harán en la cumbre Laura Marrón, Directora General del Basque Artificial Intelligence Center; Víctor Krzyżaniak, Responsable de Centros de Datos en Europa Occidental de Hill International; Eva Diego García, directora del estudio de arquitectura, Hyphen, en España; o Paco González, Partner y CEO de Capital Core Investments, que pondrán encima de la mesa soluciones innovadoras para que los centros de datos reduzcan su huella de carbono.