La normativa fija límites, refuerza el control municipal y marca un nuevo rumbo para la actividad vacacional en el Archipiélago

El Parlamento de Canarias ha aprobado la primera ley que regula de manera integral la vivienda vacacional, un texto que transformará la relación entre turismo, oferta alojativa y acceso a la vivienda en las islas. La nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, aprobada el 12 de noviembre, sustituye al Decreto 113/2015, que durante una década ha regulado esta actividad sin ofrecer —en palabras del propio Gobierno— la claridad necesaria para administraciones, propietarios y operadores.

Jéssica de León, consejera de Turismo y Empleo, destacó que la norma introduce por primera vez criterios de capacidad, límites territoriales y reglas específicas diseñadas para “compatibilizar el legítimo ejercicio de esta actividad con el interés general”. La ley, afirmó, “pone orden donde hasta ahora no existían topes cuantitativos ni cualitativos”.

Un nuevo marco

La ley establece un cambio sustancial en la gestión de las viviendas turísticas:

• Moratoria de cinco años para nuevas licencias
Durante ese periodo, solo podrán seguir ejerciendo su actividad quienes ya cumplen con la normativa vigente. Cualquier nueva autorización quedará suspendida hasta que los ayuntamientos actualicen sus planes urbanísticos e incorporen zonas aptas para este uso.

• Los municipios deciden el mapa del alquiler vacacional
Con la nueva regulación, los consistorios definirán dónde, cuántas y en qué condiciones podrán existir viviendas turísticas, con el compromiso de velar por que estas decisiones no afecten negativamente a la calidad de vida de los residentes.

• Distribución del uso: 90% residencial, 10% turístico
Canarias fija por ley un tope global: solo un 10% del parque podrá destinarse a uso vacacional, garantizando un predominio residencial.

• Plan de inspección obligatorio
Los ayuntamientos tendrán seis meses para activar un plan específico de control e inspección de esta actividad.

Restricciones adicionales

La normativa incorpora también medidas para evitar distorsiones en el mercado residencial:

• Prohibición absoluta de destinar VPO al uso turístico.
• Fin de los llamados “pseudohoteles”: queda vetado que edificios completos de un único propietario o gran tenedor se dediquen íntegramente al alquiler vacacional.
• Las nuevas viviendas no podrán explotarse turísticamente hasta pasados 10 años, con el fin de asegurar su función residencial inicial.

Un fenómeno en cifras

Canarias es una de las comunidades con mayor presencia de pisos turísticos.

Según el INE, en mayo de 2025 el Archipiélago contabilizaba 50.686 unidades, situándose como la cuarta región española por volumen, solo por detrás de Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña. En los últimos seis meses, el número ha registrado un ligero descenso del 1%.

Las provincias de Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife se encuentran además entre las cinco primeras del país en número de alojamientos de este tipo.

Los datos del Gobierno autonómico revelan una composición diversa del sector:

• 44,6% de las viviendas vacacionales están en manos de personas físicas.
• 55,3% están gestionadas por entidades o propietarios extranjeros, quienes concentran también el 55% de las plazas.

Mientras tanto, la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav) defiende que esta actividad genera más de 2.000 millones de euros anuales para la economía del Archipiélago.

Un año y medio de debate político

La tramitación de la ley ha sido larga y compleja. El Gobierno presentó el anteproyecto en abril de 2024 y la aprobación final llegó con el apoyo de Coalición Canaria, Partido Popular, ASG y AHI. PSOE, Vox y Nueva Canarias votaron en contra.

El texto no solo ha dividido al Parlamento, sino también al propio sector turístico:

• Ashotel celebra que la ley aporte “orden y claridad” a una actividad que, según la patronal, interfiere en el acceso a la vivienda.
• Ascav, en cambio, advierte de que será un golpe para miles de familias que complementan sus ingresos gracias al alquiler vacacional.

Próximos pasos

La ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias (BOC). Su implantación real requerirá aún el desarrollo de reglamentos, la adaptación de los planes urbanísticos municipales y un refuerzo de los recursos de inspección.

Canarias inicia así una nueva etapa en la gestión del alquiler vacacional, con una normativa que busca equilibrar la potencia del turismo con el derecho fundamental a la vivienda en un territorio especialmente vulnerable a la presión residencial.

Punto de inflexión

La aprobación de la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas marca un punto de inflexión en la gestión del alquiler vacacional en Canarias. La nueva normativa introduce límites que hasta ahora no existían y transfiere a los ayuntamientos un papel decisivo en la planificación y control de esta actividad. Con ello, el Archipiélago busca equilibrar dos realidades: la importancia económica del turismo y la creciente necesidad de garantizar el acceso a la vivienda para la población local.

El texto nace con amplio debate político y sectorial, lo que refleja la complejidad del fenómeno y sus múltiples implicaciones. Mientras el sector hotelero celebra la claridad regulatoria, los propietarios y gestores de viviendas vacacionales temen un impacto negativo significativo en su actividad.

En cualquier caso, la ley supone el inicio de una nueva etapa. Su efectividad dependerá del desarrollo reglamentario, de la capacidad municipal para aplicar criterios de ordenación y vigilancia, y de la respuesta del mercado ante los nuevos límites. Lo cierto es que Canarias apuesta por un modelo en el que la vivienda recupere protagonismo social y en el que el uso turístico se integre de forma más planificada y sostenible en cada territorio.