Juan Velayos – presidente de The District

“Despierta mucho interés y exige mucho trabajo”, la vivienda asequible, que es el activo estrella en el sector inmobiliario, según Juan Velayos, presidente de The District. En la última jornada de la cumbre protagonizó un ‘Desayuno Económico’ con los medios de comunicación, en el que estuvo presente ‘Canarias Empresarial’, para aclarar y resumir las ideas que se había expuesto en las ponencias y mesas redondas. Y por otro lado, Velayos señaló que el diálogo público-privado “es una de las grandes noticias que se están dando ahora en el ‘Real Estate’, que podría ser la luz al final del túnel de un gran problema como es la de ofertar vivienda asequible a la clase media española”.

Velayos reconoció que en la primera y en la segunda edición de The District “el capital estaba muy parado, pasaban pocas cosas en el mercado”. En cambio, en esta última edición de 2024, “el sentimiento es el de confianza en que van a pasar cosas y que el mercado está volviendo”, señaló, y agregó que “tiene los ingredientes que necesitaba para que el capital vuelva a dar al botón de la inversión. Hay una percepción de que la inflación ya está controlada; las tasas de interés son estables con una tendencia bajista; hay mucho capital, entre otras cosas, porque ha estado retenido en los últimos años sin invertir; y se percibe que los fundamentales siguen estando ahí. Los comités de inversión de los fondos están preparados para aprobar operaciones”.

En cuanto al capital, el experto indicó que cada perfil tiene “características distintas, porque se acoge a unos tipos de riesgo diferentes”. Pero lo que sí se está entendiendo, y es una tendencia que viene con mucha fuerza, es que “el ‘real estate’, ya no es un negocio en el que crezcan las rentas y que los yields se compriman. La regla de oro del capital: cuando las rentas crecen y los yields se comprimen, tengo buenas operaciones, está cambiando drásticamente. Se está viendo como el capital de valor añadido se está acercando cada vez más a las operaciones, y en cuanto al ‘real estate’, es cada ven más un ‘private equity’. Ya no solo se trata de tener el ladrillo, sino también operaciones, es decir, ya no es una actividad puramente inmobiliaria, sino una compañía con operaciones. Es un concepto que se está empezando a verbalizar y se está repitiendo mucho y que todo el sector sofisticado está empezando a entender”, indicó.

El presidente de The District enumeró la tipologías de activos que parecen tener más fuerza:

• “Existe la convicción de que a la cabeza está el logístico, el concepto de living, que yo lo centraría en el ‘flex living’. Este último viene con muchísima fuerza, y cada vez abarca a más cosas. El concepto se puede definir como: lo que no es la vivienda tradicional”.
• “El ‘data center’ también viene con mucha fuerza, pero es un concepto que necesita todavía muchísima curva de aprendizaje. Se está empezando a entender, sobre todo en el ámbito anglosajón, como el impulso o la convicción de que la demanda va a incrementar exponencialmente como consecuencia del desarrollo de la inteligencia artificial. Van a tener que abrirse muchos data center, y España es un país muy atractivo porque su conectividad es buena, y puede tener un rol muy relevante en el nuevo anclaje que se está haciendo de los data centers. Este tipo de centros tiene un componente inmobiliario no mayor del 30% del volumen de inversión, y el 60% restante del volumen de inversión corresponde a tecnología y a otras infraestructuras”.
• “El activo estrella, porque hay mucho interés en él y mucho trabajo por delante, porque hay que encajar las piezas, es la vivienda asequible. Y por otro lado, esta es una de las primeras veces en la que se puede percibir que el diálogo público-privado es posible y necesario. El capital privado ha entendido que hay una necesidad abrumadora en este ámbito, y el capital público ha entendido que el privado necesita un retorno, y no lo hará por amor al arte, y también ha percibido que cuanta más certidumbre se le de al activo, menos riesgo percibirá el mercado y estará dispuesto a bajar la rentabilidad que exige. Este es uno de los grandes temas que podría ser la luz al final del túnel de un gran problema como es la de ofertar vivienda asequible a la clase media española”.

Velayos agregó, sobre la vivienda asequible, que “sigue habiendo en el mundo del living una abrumadora diferencia entre la oferta y la demanda”. E indicó que “en España se genera la necesidad de construir 200.000 nuevos hogares cada año, y se están produciendo entre 80.000 y 100.000 en el mejor de los casos. No solo no estamos siendo capaces de cubrir las necesidades, sino que cada año se está incrementando el problema”. Aunque el experto indicó que se están viendo cosas positivas “como el producto de flex living que está llegando al mercado en un volumen grande, en algunas comunidades de forma más avanzada que en otras”.

En cuanto a financiación, Velayos señaló que “se está viendo que los bancos están abiertos a hacer negocio, aunque es verdad que lo que te pueden prestar con respecto al volumen de la operación, siguen siendo demasiado escaso, muy prudentes. Nos estamos moviendo en ratios del 50%, que se han de pagar en 14 años, para que puedan entrar en sus modelos de flujos de caja”. Y esto según el experto ha hecho que “nazca y se consolide la financiación alternativa, sin perjuicio de que necesitamos en el sector un proceso educativo y de maduración de lo que implica, ventajas e inconvenientes, de este tipo de financiación”. “Por definición es más peligrosa que la financiación tradicional, porque está corriendo un riesgo mayor, pero por otro lado tiene el ingrediente de la rapidez”, indicó.

La financiación alternativa “está aquí para quedarse”, agregó Velayos, y “algunos bancos tradicionales están sofisticando sus metodologías de financiación. Ya no son solo banqueros tradicionales, están también entrando en el ámbito del alternativo. Y lo que no ha llegado a España y sí estamos viendo en otros países europeos es la financiación tradicional y financiación alternativa en la misma operación. Con la sensación que nos quedamos es que en el ciclo que empieza ahora de inversión vamos a ver madurar exponencialmente nuevas formas de financiación alternativa más sofisticadas”.

En España hay una sensación de que “no a haber mercado de estrés, y eso es una buena noticia, por cómo se ha gestionado en el último ciclo”, indicó Velayos, y agregó que lo que sí hay “son muchísimas oportunidades en todos estos nuevos sectores alternativos y emergentes, que tienen que ver con el ‘flex living’, con los ‘data centers’… Son mercados que en España están poco maduros y que en Estados Unidos y en otros países europeos ya empiezan a madurar, y se están identificando muchas operaciones en todo este ámbito de mercado alternativo”.

Y el último punto que tocó Velayos, vinculado al mensaje que dió al principio, sobre el ‘real estate’, que es cada vez más ‘private equity’ y menos puro inmobiliario, fue sobe el conocimiento que deben tener los operadores de esos nuevos activos. “La única manera de tener activos nuevos, desconocidos, como el ‘flex living’, es conociéndolo desde dentro. El mundo hotelero o el de las oficinas son mercados tan maduros que ya se sabe lo que hace el operador, pero en el ‘flex living’ se tiene la percepción de que no se controla el riesgo de la operación, porque no se entiende cómo se opera ese activo. Se percibe que hay un riesgo operativo evidente, porque no hay ‘know how’ suficiente, y el mercado está haciendo que el inversor inmobiliario prefiera tener el control de las operaciones”. Y agregó que va a ser frecuente que “el capital busca a alguien quien sepa operar ese perfil de activos, e intenta comprar negocios operativos, para luego crecerlos teniendo ya el control del equipo. Por tanto, los pocos que saben de ‘data centers’, o de ‘flex living’, están generando negocio de operadores, que los están buscando los fondos, ya sea comprándolos, ya sea haciendo ‘joint venture’ con ellos, para tener el control del operador, porque optimizan retornos”.